Sous offre, sous compromis, vendu : les étapes d’une vente, de l’offre à l’acte

Sous offre : le vendeur a accepté une offre

Un acquéreur a fait une proposition écrite : un prix, et la durée pendant laquelle il s’engage. Sur mes annonces, un bien passe « sous offre » quand le vendeur a accepté cette offre : vendeur et acquéreur sont d’accord sur le prix.

Reste à signer le compromis chez le notaire. D’ici là, et pendant le délai de rétractation qui suit sa signature, la vente peut encore ne pas se faire : un financement qui n’aboutit pas, un changement de projet, une difficulté découverte en préparant l’acte.

C’est pour cela qu’un bien sous offre reste en ligne sur mon site, et que vous pouvez toujours demander à le visiter. Si l’offre en cours n’aboutit pas, vous serez déjà sur les rangs.

Un point que je rappelle à chaque acquéreur : on ne verse jamais d’argent avec une offre d’achat. Le Code civil frappe de nullité tout engagement d’acquérir un bien immobilier pour lequel on exige ou on reçoit un versement, quelle qu’en soit la forme. Si l’on vous demande un chèque avec votre offre, refusez.

Sous compromis : les deux parties sont engagées

L’accord trouvé se formalise par un avant-contrat. Le plus courant est le compromis de vente : le vendeur s’engage à vendre, l’acquéreur à acheter. Il existe aussi la promesse unilatérale de vente, où seul le vendeur s’engage et où l’acquéreur dispose d’une option ; une indemnité d’immobilisation, en pratique de 5 à 10 % du prix, est alors souvent prévue. En tant qu’agent commercial du réseau EXPERTIMO, je ne rédige pas l’avant-contrat : il est établi par le notaire.

Une fois le compromis signé, trois mécanismes protègent l’acquéreur :

• Le délai de rétractation : l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de dix jours pour revenir sur sa décision, sans avoir à se justifier. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l’acte, ou de sa remise en main propre. S’il se rétracte, les sommes versées lui sont rendues dans les vingt et un jours.
• Les conditions suspensives, dont la plus fréquente est l’obtention du prêt. Quand l’achat est financé par un crédit immobilier, cette condition est prévue par la loi, pour une durée d’au moins un mois. Si le prêt n’est pas obtenu, toute somme versée d’avance est remboursée intégralement, sans retenue.
• Une date limite pour signer l’acte définitif, fixée dans le compromis. Dans le secteur, comptez en général environ trois mois entre le compromis et l’acte.

Ces trois mois peuvent se réduire. Quand l’acquéreur achète sans emprunt, il n’y a pas de prêt à attendre : il le déclare dans le compromis par une mention écrite de sa main. Et lorsque la commune dispose d’un droit de préemption sur le bien, la vente doit lui être déclarée : elle a deux mois pour se prononcer, son silence valant renonciation. Si le bien n’est pas concerné, ou si la mairie répond vite, on gagne autant de temps.

Sur mon site, un bien sous compromis reste affiché, mais je ne le propose plus à la visite : l’engagement est pris. Si vous cherchez un bien semblable, dites-le moi, les biens similaires sont présentés juste en dessous.

Vendu : l’acte authentique est signé

La vente se conclut chez le notaire, par l’acte authentique. C’est à ce moment que le prix est payé, que la propriété est transférée et que l’acquéreur entre en jouissance du bien : je lui remets les clés le jour même. Pendant les dix jours du délai de rétractation, cet acte ne peut en aucun cas être signé.

Les biens vendus restent visibles dans la rubrique « Biens vendus », sans prix : le site connaît le prix affiché, pas celui signé chez le notaire, et je ne veux pas laisser croire l’un pour l’autre.