Vendre une maison : les diagnostics à prévoir, et quand les faire

Un dossier, à joindre au compromis

Les diagnostics sont réunis dans le dossier de diagnostic technique. C’est au propriétaire vendeur de le fournir : il est joint à la promesse ou au compromis de vente, ou à l’acte de vente. Ils sont réalisés par un diagnostiqueur certifié.

Le choix du diagnostiqueur vous appartient. Si vous le souhaitez, je vous donne les coordonnées de professionnels sérieux avec qui j’ai l’habitude de travailler. Quel que soit votre choix, la loi exige son indépendance : il ne doit avoir aucun lien de nature à nuire à son impartialité, ni avec vous, ni avec moi.

Lesquels pour votre maison

La liste dépend de la maison. Pour une maison individuelle, la réglementation prévoit :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui donne l’étiquette énergie et climat ;
• l’audit énergétique, si la maison est classée E, F ou G au DPE ;
• le constat de risque d’exposition au plomb, si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949 ;
• l’état amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• l’état des installations intérieures d’électricité et de gaz, si elles ont plus de quinze ans ;
• le diagnostic de l’assainissement, si la maison a une installation autonome, ou selon les règles de la commune ;
• l’état termites, si la commune est dans une zone délimitée par arrêté préfectoral ;
• l’état des risques, si la maison est dans une zone exposée à des risques naturels ou miniers, à la sismicité ou au radon ;
• le diagnostic bruit, dans une zone exposée au bruit d’un aéroport ;
• le carnet d’information du logement, pour une construction ou des travaux de rénovation engagés depuis le 1er janvier 2023.

Dans notre secteur, ce qui revient le plus souvent, ce sont l’assainissement autonome, les termites et le risque d’inondation. Le mérule, lui, y est plus rare, et l’obligation qui s’y rattache ne concerne pas notre secteur.

Combien de temps ils restent valables

Un diagnostic doit être en cours de validité au compromis, puis le jour de l’acte. Certains vieillissent vite : l’état termites doit avoir moins de six mois, l’état des installations d’électricité et de gaz moins de trois ans, le constat plomb moins d’un an, sauf exceptions. Le diagnostiqueur vous indique la durée de validité de chacun.

Comptez environ trois mois entre le compromis et l’acte : un état termites réalisé trop tôt peut devoir être refait avant la signature.

Pourquoi je les fais faire dès le mandat

Je conseille de faire réaliser l’ensemble des diagnostics dès la signature du mandat. Mes annonces indiquent l’étiquette énergie et climat de chaque bien : le DPE est donc nécessaire dès la mise en vente. Quant aux autres, les avoir en main dès le départ permet de répondre aux questions des acquéreurs dès les visites, et d’éviter qu’un document manquant retarde le compromis.

Ce qui se passe s’il en manque un

Si, le jour de l’acte, il manque l’un des diagnostics techniques en cours de validité — plomb, amiante, termites, gaz ou électricité notamment — le vendeur ne peut plus s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Et sans l’état des risques, l’acquéreur peut demander au juge l’annulation de la vente ou une baisse du prix.